Neuapostolisches

Recklinghausen-Suderwich. In bisherigen Beiträgen besprach Wolfgang Wegener diese Möglichkeiten: Kredite möglichst vermeiden – Schulden tilgen;  Risikoabsicherung (Schadenersatz / Krankheit / Berufsunfähigkeit / Tod);  Trennung von Risikoabsicherung und Vermögensbildung; Rücklagen schaffen; Wo findest du Beratung zum Vermögensaufbau? Kosten beachten; Flexible Sparprodukte sind vorteilhafter; Girokonto;  ETF-Sparplan;  Der Riester-Vertrag;  Betriebliche Altersvorsorge sowie Wohneigentum als Altersvorsorge.

(13) Bausparvertrag

Bausparverträge waren in früheren Zeiten ein Grundstein zum Vermögensaufbau mit dem Ziel, Kapital zum Erwerb von Wohneigentum aufzubauen und günstige Baudarlehen zu erhalten. Gilt das immer noch? Relativ.
Neue Verträge bringen aktuell keinen attraktiven Zinsgewinn. Und zinsgünstige Bauspardarlehen müssen in kürzer Zeit getilgt werden, was eine höhere laufende Belastung bedeutet.
Aber dennoch lohnt sich eine Beschäftigung mit diesem Vermögensaufbauangebot.

(a) Vertragsabschluss

Angeboten werden verschiedene Tarife. Die sind bei den Bausparkassen unterschiedlich. Mit der Wahl des Tarifs entscheidest du z.B. über die Laufzeit der Ansparphase, die Verzinsung des Guthabens, den späteren Zins- und Tilgungssatz zum Bauspardarlehen.
Ein Bausparvertrag wird in zwei Abschnitten genutzt: einmal in der Ansparphase und dann in der Darlehensphase.

Bei Abschluss des Bausparvertrages legst du die „Bausparsumme“ fest. Die setzt sich aus dem von dir Angesparten und aus dem Darlehensteil zusammen.
Schon bei diesem Punkt ist Aufmerksamkeit angeraten. Setzt du nämlich die Bausparsumme zu hoch an, dauert es – je nachdem wieviel du für den ersten Teil ansparen kannst – recht lange, bis du den zweiten Teil bekommen kannst, das Bauspardarlehen. Und dann ist da noch der spätere hohe monatlich zu zahlende Tilgungsbetrag zu berücksichtigen.
Ein hoher Anteil Bauspardarlehen an der Gesamtfinanzierung für eine Immobilie kann dazu führen, dass du die Rückzahlung aus deinem laufenden Einkommen nicht mehr stemmen kannst. Die Erfahrung hat gezeigt: viele, die hoch abgeschlossen hatten, mussten später die Vertragssumme reduzieren – oft mit Verlust eines Teils der Abschlussgebühr.

Achtung!

Ich rate allerdings dazu, zunächst eine kleine Bausparsumme zu wählen, z.B. 30.000 €. Du kannst dann immer noch im Laufe der Zeit weitere kleine Bausparverträge dazu abschließen. So bleibst du flexibel bei der Kalkulation der Gesamtfinanzierung eines Immobilienerwerbs. 
Nicht zu vergessen: die Abschlussgebühr. Mit Vertragsabschluss wird eine Gebühr fällig, die zwischen 1 und 1,6 % betragen kann.
Die musst du zwar nicht sofort zahlen, sie „verzehrt“ aber deine ersten Sparbeiträge.
Bei einem Vertrag über 30.000 € werden also erst mal 300 bis 480 € deiner Einzahlungen geschluckt. (Verkäufer:innen raten gerne zu hohen Bausparsummen. Sie partizipieren meist an der Gebühr, oft in Höhe von 40 %, – schnell verdientes Geld zu deinen Lasten!)

(b) Ansparphase

Deine Einzahlungen auf den Bausparvertrag legst du selbst fest. Sie sollten aber – damit du nicht endlos auf ein Bauspardarlehen warten musst – monatlich mindestens 3 € pro 1.000 € Vertragssumme betragen. Bei dem Beispielvertrag über 30.000 € wären das 90 € Sparrate im Monat.
Um in die „Zuteilung“ (= Erhalt eines Bauspardarlehens) zu kommen, musst du ein Bausparguthaben von 40 bis 50 % angesammelt haben. Zinsgutschriften werden dabei berücksichtigt. In unserem Beispiel wäre also ein Guthaben von mindestens 12.000 € notwendig. Bei monatlich 90 € Sparrate würdest du dazu etwas mehr als 10 Jahre benötigen.
Und dann hättest du für den Immobilienerwerb erst Guthaben und Darlehen für kaum ein Zehntel eines durchschnittlichen Kaufpreises (je nach Lage).
Du merkst: Der Sparbeitrag sollte deutlich höher sein, wenn du zeitig zu Wohneigentum kommen willst. Ansparen kannst du das Guthaben auch unter Nutzung "Vermögenswirksamer Leistungen". Dann kommen auch die staatlich gewährten Bausparprämien hinzu.

(c) Zuteilung eines Bauspardarlehens

Um in Ergänzung zum Angesparten das Bauspardarlehen erhalten zu können, muss zu deinem Vertrag „Zuteilungsreife“ erreicht sein. Die drückt sich in einer Bewertungszahl aus. Diese kann sich nicht nur aus dem angesparten Guthaben, sondern auch aus der Höhe der von dir gewählten Sparrate und der Stetigkeit der Einzahlungen ergeben.
Die Varianten der Berechnung sind bei den Anbietern unterschiedlich. Entscheidend ist auch, wann deine persönliche Bewertungszahl in die Zuteilungsreife kommt. Das steht nämlich bei Vertragsabschluss noch nicht fest. Die Bauspargemeinschaft ist letztlich eine Interessengemeinschaft: die Sparer sorgen für das Kapital, aus dem die Darlehensnehmer ihre Zuteilung erhalten. Wird in der Gemeinschaft wenig zugespart und werden gleichzeitig viele Darlehen abgerufen, ist eine Zuteilung erst bei einer höheren Bewertungszahl möglich. Das ist kann unabhängig davon sein, ob du 40 oder 50 % angespart hast.
Die Bausparkasse schickt dir nach jedem Jahreswechsel einen Kontoauszug, in dem auch die für dich errechnete Bewertungszahl steht. Die dabei ausgewiesene Zuteilungszahl ist jedoch nur vorläufig berechnet. Sie kann sich im Laufe der Zeit ändern.

(d) Zinsertrag

Die Zinssätze für das Guthaben waren immer nicht sehr hoch, weil im Gegenzug oft die Darlehenszinsen nach Zuteilung niedrig waren.
Inzwischen werden allerdings oft nur noch Guthabenzinssätze von 0,01 % pro Jahr geboten!
Das ist im Verhältnis zu sonstigen Anlageformen grottenschlecht. Es gibt vereinzelt auch Angebote von bis zu 0,9 % p.a. Die Höhe des Zinssatzes hängt jedoch auch davon ab, wie hoch deine Sparrate im Verhältnis zur Bausparsumme ist und wie schnell du später das Darlehen tilgen musst.
Wenn du jedoch den Zins von 0,01 % siehst und an die Abschlussgebühr von 1-1,6 % denkst, wird dir klar: die Rendite kann sich sogar ins Negative kehren! Der Ertrag ist also nicht das entscheidende Argument für diese Anlageform.

(e) Das Bauspardarlehen

Nach Zuteilungsreife stellt die Bausparkasse dir das Guthaben und den Rest bis zur Höhe der Bausparsumme für wohnwirtschaftliche Zwecke zur Verfügung, also für den Kauf, Bau, Modernisierung/Sanierung von Wohneigentum – nicht für sonstige Zwecke.
Für das Darlehen zahlst du den im gewählten Tarif vereinbarten Zinssatz, meist 2 bis 4 % p.a. für die ganze Zeit bis zur endgültigen Tilgung.

Das Bauspardarlehen war in früheren Zeit oft deutlich zinsgünstiger als die üblichen Immobiliendarlehen der Banken. Das war in der Niedrigzinsphase zurückliegender Jahre völlig anders. Da konnte man mit der Bank langfristig (10, 15, 20, 30 Jahre fest) Zinssätze von teilweise weniger als 1 % p.a. vereinbaren! Derzeit verlangen die Banken bei Neuabschluss von Darlehensverträgen meist zwischen 3,2 und 4 % p.a. für längere Festzinszeiten. Da ist ein vor Jahren abgeschlossener Bausparvertrag mit ursprünglich fest vereinbarten 4 % Zinsen kein Vorteil. Vor allem dann nicht, wenn man die geringe Guthabenverzinsung berücksichtigt.

Aber das kann sich auch wieder ändern; z.B. wenn die Bankdarlehen teurer werden.

Ein Manko bei Bauspardarlehen ist die Höhe der Tilgung. Die monatlich zu zahlende Annuitätsrate (besteht aus Zins- und Tilgungsanteil) liegt zwischen 4 und 6 Promille der Bausparsumme. Bei 100.000 € Vertragssumme immerhin 400 bis 600 € im Monat.
Bei Bankdarlehen sind 1 bis 2 % im Jahr üblich. Das wären bei einer Annuität von 1 % und einem Darlehen von 100.000 € monatlich 83,33 €.
Und dann muss man berücksichtigen, dass das Bauspardarlehen ja nur einen Teil der angenommenen Summe von 100.000 € ausmacht.
Andererseits: das Bauspardarlehen ist viel schneller getilgt als das Bankdarlehen. Nur, du musst dir auch die hohe monatliche Belastung leisten können!

Ich mache mal dieses Beispiel:

Du willst für den Hauskauf 500.000 € kalkulieren. Du schließt – nach und nach – drei Bausparverträge zu je 30.000 € ab und sparst sie mit monatlich 300 € an. Dann wirst du etwa nach 4 Jahren in die Zuteilung kommen.
Aus dem Bausparvertrag hast du für den Hauskauf nun 90.000 €. Für den Darlehensteil von etwa 50.000 € zahlst du z.B. 2,5 % p.a. Zinsen. Das sind anfangs monatlich 103 € Zinsen. Die Annuität nehmen wir mal mit 4 Promille an. Das Bauspardarlehen ist monatlich mit 360 € zu bedienen.
Für den Rest deiner Investition nimmst du ein übliches Bankdarlehen über 410.000 € auf, Zinssatz 3,4 % p.a. und 1 % Tilgung. Zinskosten anfangs mtl. 1.162 €, Annuität 1.503 €. Insgesamt musst du im Monat damit 1.863 € aufbringen. Davon sind 1.265 € Zinsen.

Wenn du jedoch 40.000 € anderweitig ansparst, musst du mit 460.000 € Bankdarlehen aufnehmen. Dann liegt deine monatliche Belastung bei 1.687 €. Davon sind 1.303 € Zinsen. Das ist natürlich nur eine sehr vereinfachte Rechnung. Sie zeigt dir aber doch den Unterschied auf.

Und was noch bei Bauspardarlehen zu berücksichtigen ist, erkläre ich im nächsten Beitrag.


(Quelle: Verbraucherzentrale.de)