Neuapostolisches

Recklinghausen-Suderwich. Die Finanzierung einer Immobilie – gleich ob Haus oder Wohnung – geht immer von einem gesicherten Einkommen aus, dass zur Zahlung der Darlehensraten ausreicht. Banken sind gesetzlich verpflichtet, das vor Bewilligung der Mittel sorgfältig zu prüfen.

Und dann kommt doch manches anders: Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung oder Tod in der Partnerschaft. Sind evtl. geschaffene Geldreserven verbraucht, kann es rasch zu Rückständen bei der Bedienung der Immobilienfinanzierung kommen.

Wolfgang Wegener, mehr als 30 Jahre bei einer Großsparkasse verantwortlich für den Bereich Recht und Kreditmanagement, gibt hier Rat und bietet im Rahmen seiner Arbeit für das Sozialwerk der Neuapostolischen Kirche Hilfe an.


1) Das Wesentlich vorab
 

• Bei Zahlungsverzug darf die Bank den Darlehensvertrag nach kurzer Zeit kündigen.
• Die dann bestehende Restforderung ist zur sofortigen Rückzahlung fällig.
• Eine Umfinanzierung zu einer anderen Bank ist dann fast unmöglich.
• Nur frühzeitiges Handeln kann den Verlust des Wohneigentums verhindern.
• Wer absehbar künftig weniger Einkommen hat, sollte den Vertrag flexibel gestalten.

Nun wird es erst einmal theoretisch. Das ist notwendig, um verstehen zu können, wie die Rechtsverhältnisse zwischen Bank und Schuldner sind und sich entwickeln können. Konkrete Empfehlungen zum Verhalten in der Krise folgen im Beitrag „Teil II“ in der nächsten Woche.
 

(2) Darlehenskündigung

Wer mit zwei Darlehensraten im Rückstand ist, wird von der Bank schriftlich aufgefordert, diesen binnen zwei Wochen auszugleichen.
Kündigen kann die Bank aber erst, wenn die mindestens zwei oder mehr rückständigen Raten in Summe mehr als 2,5 % des ursprünglichen Darlehensbetrages ausmachen.

Beispiel: Bewilligt wurden 400.000 €; die monatliche Rate aus Zins und Tilgung beträgt von Beginn an 1.650 €. Eine Kündigung des Darlehensvertrages ist erst möglich, wenn 2,5 % der Ursprungssumme von 400.000 € rückständig sind, also 10.000 €. Das sind also nicht nur die mindestens zwei Raten Rückstand sondern mehr als sechs Raten.
Da bleibt also doch genug Zeit, fachliche Hilfe bei der Neuordnung der Finanzen in Anspruch zu nehmen. Man darf eben nicht zulange warten. 
Kann man den Rückstand nicht voll ausgleichen, muss man versuchen zumindest unter die Summe von zwei Raten oder unter die genannten 2,5 Prozent zu kommen. Das wäre dann schon mal ein erster Schritt zur Rettung aus der Gefahr einer Darlehenskündigung.


(3) Die „persönliche Vollstreckung“

Wenn der Darlehensvertrag von der Bank wirksam gekündigt wurde (was zu prüfen ist!), kann die Bank zunächst die „persönliche Vollstreckung“ beantragen.
In den meisten Fällen hat der Schuldner auf Verlangen der Bank vor Auszahlung des Darlehens neben der Unterzeichnung des Darlehensvertrages auch die „persönliche Vollstreckungsunterwerfung“ erklärt. Der Passus findet sich in der notariellen Urkunde, zur Bestellung der Grundschuld, die das Darlehen an der Immobilie sichert.
(Nicht zu verwechseln mit der dort auch erklärten „dinglichen Unterwerfung“ in die Zwangsversteigerung des Objektes!)

Um mit der „persönlichen Vollstreckung“ beginnen zu können, muss die Bank durch einen Gerichtsvollzieher dem Schuldner eine Kopie der „Grundschuldbestellungsurkunde“ zustellen lassen. Das geht wirksam auch durch Einwurf der Kopie in den Hausbriefkasten des Schuldners.

Zwei Wochen später wäre mit Vollstreckungsaufträgen der Bank zu rechnen, also Pfändung eines Teils des Einkommens, von möglichen Versicherungsansprüchen, von Konten und Wertpapierdepots bei Banken. („Mobiliarpfändung“ – auch als Kuckucks-Kleben bekannt – kommt heute kaum noch vor.) Der Gerichtsvollzieher kann im Auftrag der Bank auch zur Abgabe einer „Vermögensauskunft“ vorladen. Damit sollen Zugriffsmöglichkeiten auf Ansprüche des Schuldners offengelegt werden.

Der Gerichtsvollzieher darf auf Verlangen der Bank auch selbst Auskünfte bei Dritten einholen: Wo bestehen Konten? Gibt es Rentenansprüche – auch erst künftige? Ist auf den Namen des Schuldners ein Fahrzeug angemeldet?

Wenn der Schuldner sich in der „notariellen Grundschuldbestellungsurkunde“ nicht „persönlich“ unterworfen hat, steht es der Bank frei, über das gerichtliche Mahnverfahren einen „Titel“ (hier ein „Vollstreckungsbescheid“) zu erwirken, um damit in die „persönliche“ Vollstreckung zu gehen. Zur Ersparung von Gerichtskosten wird meist nur ein Teilbetrag der gekündigten Forderungen „tituliert“.


(4) Höchste Zeit zu Beratung und Verhandlung

Wenn es so weit gekommen ist, drängt die Zeit, professionelle Hilfe zur Rettung der Immobilie in Anspruch zu nehmen. Denn: es ist nie das Ziel einer Bank, die gekündigte Forderung durch Versteigerung des Wohneigentums ganz oder teilweise einbringen zu können. Die meisten Kreditinstitute sind auch nach der Kündigung der Verträge durchaus zu Verhandlungen und zur Lösungsfindung bereit.

Selbstverständlich gibt es auch da Unterschiede. Nach meiner Erfahrung zeigen Sparkassen und Volks- (oder Raiffeisen-)Banken eine größere Bereitschaft zur Suche nach einem für den Kunden guten Ausweg als z.B. Banken, die keine besondere örtliche Nähe zum Schuldner und zu seiner Immobilie haben. Diese Kreditinstitute geben den gekündigten Vorgang oft an spezielle „Abwicklungsabteilung“ oder ausgelagerte Unternehmen ab. Und da wird zur Ersparung von Personalkosten sehr häufig nach standardisierten Abläufen gehandelt. Dabei ist wenig Raum und Zeit für Verhandlung und Lösungssuche.

Ganz grundsätzlich muss man wissen, dass alle Finanzinstitute durch Gesetze verpflichtet sind, „notleidend“ gewordene Forderungen zügig und die eigenen Interessen wahrend durch Verwertung von Sicherheiten sobald wie möglich zur Ablösung zu bringen. Damit will der Gesetzgeber verhindern, dass sich in den „Büchern“ der Banken „verschleppte“ kritische Forderungen verbergen. Es ist also nicht immer Härte, wenn das Finanzinstitut Fristen zur Rückführung von Darlehen setzt. Die Banken werden auf Einhaltung der Vorgaben durch die Finanzaufsicht überprüft.


(5) Die Grundschuld

Zur Sicherung der Darlehen verlangen die Banken die Eintragung einer oder mehrerer Grundschulden in das beim Amtsgericht geführte Grundbuch für die Immobilie.
Das geschieht auf Grundlage der „notariellen Grundschuldbestellungsurkunde, die oben schon angesprochen wurde.

Die Grundschuld wird in fast allen Fällen in Höhe des Betrages der bewilligten Darlehen bestellt. Mit der Grundschuld wird ein Grundschuldzins eingetragen. Der dazu genannte („dingliche“) Zinssatz ist ebenso wie der Grundschuldnennbetrag abstrakt, also losgelöst von dem, was an Schuld und laufend zu zahlendem („persönlichen“) Zins im Darlehensvertrag steht. Der „dingliche Zinssatz“ liegt oft zwischen 15 und 20 % p.a.. Und das ist immer viel mehr als der „persönliche Zinssatz“, der für das Darlehen zu zahlen ist.
Der hohe „dingliche Zinssatz“ soll der Bank zusätzliche Sicherheit bieten.

Da die Grundschuld und der dazu bewilligte Zinssatz „abstrakt“ sind, kann die Bank diese Sicherheit auch für weitere Forderungen nutzen, die gegen den Schuldner bestehen. Evtl. hat die Bank auch Ansprüche aus einer Kontoüberziehung oder aus anderen, ungesichert bewilligten Darlehen oder aus Bürgschaften, die für Dritte übernommen wurden. Voraussetzung für die Erweiterung der Grundschuld auf solche Forderungen ist allerdings die Vereinbarung einer „weiten Sicherungszweckerklärung“ mit dem Schuldner. Diese Erklärung ist in der Praxis Standard neben dem Darlehensvertrag. Da heißt es dann z.B.: „Die Grundschuld und die Nebenansprüche sichern Forderung der Bank gegen den Schuldner, die derzeit bestehen und künftig entstehen werden.“

Fatal ist es, dass Zins- und Tilgungszahlungen, die ein Schuldner vielleicht über viele Jahre an die Bank geleistet hat, sich überhaupt nicht auf den Bestand der Grundschuld auswirken. Beispiel: Die Bank hat Darlehen über 400.000 € bewilligt. Nach Jahren beträgt die Schuld aus diesem Darlehen nur noch 300.000 € (= persönliche Schuld).
Zulasten der Immobilie wurde anfangs eine Grundschuld über 400.000 € eingetragen, zusammen mit einem Zins von 15 % p.a. (=dingliche Schuld).
In einem Versteigerungsverfahren kann die Bank den vollen Nennbetrag von 400.000 € plus nicht verjährte Zinsen (zur Vereinfachung setze ich hier 3 Jahre an) von 3 x 15 % aus dem Nennbetrag geltend machen, also 180.000 € dingliche Zinsen. Macht zusammen mit dem Nennbetrag einen Gesamtanspruch von 580.000 €!
Jetzt nicht erschrecken! Letztlich kann die Bank natürlich nur so viel fordern, wie sie auch tatsächlich an „persönlichen“ Ansprüchen hat, also aus Darlehen, Kontoüberziehung etc.
Das Beispiel soll nur zeigen, wie weitgehend die Sicherungsrechte der Bank sein können.


(6) Die „dingliche Vollstreckung“

Wie schon oben erwähnt: in den meisten Fällen hat sich der Schuldner bereits in der „notariellen Grundschuldbestellungsurkunde“ der „dinglichen Vollstreckung“ in die Immobilie unterworfen. Damit hat er erklärt, dass die Bank nach Aufkündigung des Darlehens einen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsantrag bei Gericht stellen darf.
(Wurde die dingliche Vollstreckungsunterwerfung nicht erklärt, findet die Bank andere Wege, solche Zwangsmaßnahmen einzuleiten. Das hier zu erklären, würde zu weit führen. In solchen Fällen bitte Beratung in Anspruch nehmen.)

Die Zwangsverwaltung kommt in der Praxis seltener vor und betrifft meist nur Miet- oder Pachtobjekte. Sie kann sich aber auch ergeben, wenn eine Eigentumswohnung des Schuldners vermietet wurde. In diesen Verfahren wird lediglich auf die Mieteinkünfte zugegriffen und das Eigentum an der Immobilie bleibt beim Schuldner.
In der Praxis jedoch wird zumeist neben dem Zwangsverwaltungsantrag auch der auf Zwangsversteigerung gestellt. Ich beschränke mich nachfolgend auf die Versteigerung und biete ansonsten Beratung an.

Ganz so schnell geht es mit der Versteigerung aber nicht. Der Gesetzgeber hat aber zum Schutz des Schuldners dafür gesorgt, dass auch nach einer Darlehenskündigung bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen, um ein Versteigerungsverfahren einzuleiten.

Hier ist es ganz wesentlich: Die Bank muss nicht nur den Darlehensvertrag kündigen und ihre („persönliche“) Forderung fällig stellen, sie muss auch die Grundschuld selbst kündigen.
Einen Antrag auf Zwangsversteigerung darf sie erst sechs Monate nach dieser weiteren Kündigung stellen. Bei der Bewertung der Schreiben der Bank, ist also besonders auf diese „Kündigung der Grundschuld“ zu achten.

Die dann laufende Frist von sechs Monaten muss nun sofort und unbedingt zur Beseitigung des drohenden Risikos eines Verlustes der Immobilie genutzt werden.
Das Sozialwerk der neuapostolischen Kirche bietet dazu Beratung an. Der Beistand kann auch dann gewährt werden, wenn ein Versteigerungsverfahren eingeleitet wurde.

Sind der Versteigerungsantrag vom Gericht angenommen und die Eröffnung des Verfahrens dem Schuldner durch Beschluss angezeigt worden, läuft eine Frist von 14 Tagen, in der ein Antrag auf Aussetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens für eine Zeit von maximal weiteren sechs Monaten gestellt werden kann.

Dem Antrag wird das Gericht allerdings nur entsprechen, wenn ihm nachvollziehbar glaubhaft gemacht wird, dass binnen dieser Zeit die finanziellen Probleme gelöst werden können. Das ist nicht einfach, sollte aber dennoch mit professioneller Unterstützung versucht werden.

Im nächsten Beitrag geht es dann um Lösungsmöglichkeiten.